□ 本報(bào)記者 張守坤

假業(yè)主、一房多賣(mài)、買(mǎi)到“兇宅”……近年來(lái)，二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)出現(xiàn)了不少亂象，有關(guān)部門(mén)也加大了打擊整治力度，有力凈化了市場(chǎng)環(huán)境。

但由于二手房買(mǎi)賣(mài)中間流程復(fù)雜、中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的“坑”還是不少。前不久，《法治日?qǐng)?bào)》記者花費(fèi)了兩個(gè)月時(shí)間在北京看房選房，在3次更換中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)歷超百次看房后，總算簽訂了一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理網(wǎng)簽。

回顧整個(gè)買(mǎi)房的經(jīng)歷，也是一個(gè)“避坑”的過(guò)程。

房源信息真假難辨

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2022年，北京市存量房小區(qū)近2萬(wàn)個(gè)。其中一半的存量房小區(qū)分布在朝陽(yáng)、海淀、西城、豐臺(tái)4個(gè)區(qū)。如何在海量的二手房市場(chǎng)中挑選到心儀的房子？對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者而言，網(wǎng)上選房無(wú)疑是較為便利的一種方式。

記者在選房中發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)中有許多網(wǎng)站和App可以按預(yù)算、房齡、位置、是否有電梯、是否“滿五唯一”等關(guān)鍵詞檢索房源，這些網(wǎng)站和App有的是中介機(jī)構(gòu)根據(jù)自身代理的房源制定的，有的則是第三方收集的市場(chǎng)上的房源信息。

在確定好需求和預(yù)算后，記者開(kāi)始在網(wǎng)上挑選房屋，但發(fā)現(xiàn)不少問(wèn)題。比如在使用某中介App檢索時(shí)看到，一個(gè)小區(qū)有十幾套房子符合要求，但仔細(xì)辨別發(fā)現(xiàn)，這些實(shí)際上都是同一套房子，只是推薦人不同。“詭異”的是，在記者前往該中介機(jī)構(gòu)實(shí)地咨詢后，再打開(kāi)收藏夾卻發(fā)現(xiàn)，原先重復(fù)的房源都已消失。

對(duì)買(mǎi)房人而言，房屋用途的權(quán)屬、是否“滿五唯一”、是磚混結(jié)構(gòu)還是鋼混結(jié)構(gòu)，這幾項(xiàng)信息尤為重要。房屋用途為公寓、商業(yè)辦公類等意味著產(chǎn)權(quán)和落戶存在問(wèn)題，非“滿五唯一”的房子意味著要多交稅款，鋼混結(jié)構(gòu)則意味著貸款年限更長(zhǎng)，可貸款額度更多。然而記者發(fā)現(xiàn)，這些最基本的房屋信息，在一些中介網(wǎng)站或App上錯(cuò)誤百出。

值得注意的是，由于歷史原因，一些房子沒(méi)有發(fā)放房產(chǎn)證，或房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證上的時(shí)間不能反映出真實(shí)的房齡，實(shí)踐中，這種情況一般是由房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)確定房齡，而房齡影響房貸年限。

記者原本看中一套房子，中介一直說(shuō)是2000年建成的，可以利用“公積金＋商貸”組合貸，貸滿25年。記者都準(zhǔn)備買(mǎi)下了，結(jié)果一查前兩個(gè)月同一棟樓出售的房子估值情況，發(fā)現(xiàn)建成年代為1996年。中介立馬表示會(huì)將App上面的數(shù)據(jù)更新，而直到記者在其他小區(qū)買(mǎi)完房，該App上顯示的上述房源建成年代也沒(méi)有變更。在線詢問(wèn)中介時(shí)，對(duì)方仍表示是2000年的房子。

部分中介素養(yǎng)不高

在記者看房過(guò)程中，經(jīng)常是多位中介一起帶看，最多的一次有5位中介。

一般來(lái)說(shuō)，房源維護(hù)人和所看小區(qū)附近中介是最了解房源優(yōu)缺點(diǎn)和周邊配套的，但往往因?yàn)榱私猓瑸榱吮M快促成交易，他們可能會(huì)撒一些“不大不小的謊”。

朝陽(yáng)區(qū)某老舊小區(qū)是記者的意向購(gòu)房小區(qū)。看房過(guò)程中，多位中介均向記者表示：該小區(qū)要進(jìn)行老舊小區(qū)改造，目前有幾棟樓的底層已經(jīng)完成改造，附近正在蓋一個(gè)商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，今后升值潛力大。記者路過(guò)時(shí)看到，該小區(qū)有的樓棟底層確實(shí)已粉刷一新。

然而，當(dāng)記者單獨(dú)來(lái)到該小區(qū)詢問(wèn)小區(qū)居民及居委會(huì)工作人員后才發(fā)現(xiàn)，事實(shí)并非如此：所謂改造只是外墻粉刷了一下，小區(qū)近期不會(huì)納入老舊小區(qū)改造名單，附近工地不是商場(chǎng)而是菜市場(chǎng)。被中介夸贊的小區(qū)物業(yè)，也被居民吐槽“東西壞了來(lái)修得慢”“平時(shí)找不到人”等。

還有一次，記者看中了一個(gè)小區(qū)，平均價(jià)格遠(yuǎn)低于周邊小區(qū)，走訪后發(fā)現(xiàn)里面很多商戶租用，人員較雜。中介帶看房時(shí)告訴記者，2021年小區(qū)物業(yè)明文規(guī)定不準(zhǔn)許有新商戶入駐、原有商戶到期后不再續(xù)租，也就是說(shuō)商戶將逐漸消失，今后房?jī)r(jià)將上漲到與周邊小區(qū)持平。而當(dāng)記者回頭詢問(wèn)小區(qū)物業(yè)和商戶時(shí)，卻獲悉“沒(méi)這回事”。

記者注意到，一些中介人員專業(yè)素養(yǎng)不高，有的連“房貸利率是以簽訂合同時(shí)還是過(guò)戶時(shí)利率為準(zhǔn)”都不清楚。對(duì)于記者的提問(wèn)，“如果因?yàn)殂y行貸款審批不下來(lái)等非買(mǎi)賣(mài)雙方原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，買(mǎi)賣(mài)雙方是否無(wú)責(zé)”，很多中介人員也答不上來(lái)，而實(shí)際上格式合同中已有相關(guān)規(guī)定。

口頭約定很難兌現(xiàn)

在歷經(jīng)百余次看房后，記者最終選定了一套房子，并決定約業(yè)主面談。在面談的當(dāng)天下午，記者在中介門(mén)店外面和家人電話溝通進(jìn)展，其間成為附近幾個(gè)其他中介機(jī)構(gòu)關(guān)注的對(duì)象。

緊接著，先前帶記者看過(guò)房的中介和以前從未有過(guò)聯(lián)系的中介機(jī)構(gòu)的電話一個(gè)接一個(gè)，半小時(shí)內(nèi)便接了12通。對(duì)話內(nèi)容大多是“買(mǎi)房要謹(jǐn)慎”“我們這新上了幾套房源”“之前看過(guò)的房子價(jià)格還能談”之類。記者選定房源的中介說(shuō)，這種中介之間千方百計(jì)“阻撓”對(duì)方成交的情況很常見(jiàn)。

在簽完合同的第二天，賣(mài)方告訴記者，她也收到了其他中介機(jī)構(gòu)的電話，都是說(shuō)她的房賣(mài)得太便宜了，即使毀約賠雙倍定金他們也能保證買(mǎi)家賺更多錢(qián)。而記者也接到了其他中介的電話，內(nèi)容大多是“你的房買(mǎi)貴了，即使違約定金不退，我也能幫你找到價(jià)格更低、更合適的房子”。

經(jīng)過(guò)談價(jià)，中介同意便宜5000元中介費(fèi)，稱到時(shí)候按照商量好的給。在記者堅(jiān)持下，簽訂合同的第二天，中介帶著合同和記者一起找到賣(mài)方，將三方合同上的中介費(fèi)數(shù)額都進(jìn)行了修改，且三方簽字認(rèn)定。

在簽訂合同時(shí)，對(duì)于房屋內(nèi)原有的家具電器清單和型號(hào)，合同中的數(shù)量均為0。賣(mài)方告訴記者，房子里沒(méi)什么東西，就熱水器和空調(diào)還算新的，“交房時(shí)都不拆，都留給你”；對(duì)于簽訂購(gòu)房合同到過(guò)戶這段時(shí)期房屋的對(duì)外出租狀態(tài)，合同中也未寫(xiě)明，簽訂合同時(shí)賣(mài)方口頭說(shuō)租不租都行，記者提出希望房子空著，對(duì)方表示同意。

然而，合同簽訂幾天后，中介打來(lái)電話說(shuō)，從現(xiàn)在到過(guò)戶前的這一段時(shí)間，賣(mài)方想把房子出租，電器留不留也不一定。因?yàn)闆](méi)有白紙黑字，口頭約定很難實(shí)現(xiàn)。

回顧整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程，記者深切地感受到，二手房的買(mǎi)賣(mài)與新房不同，中間流程復(fù)雜，在買(mǎi)房前應(yīng)做好功課。整個(gè)交易中，記者都感覺(jué)自己完全是被中介牽著走，二手房的報(bào)價(jià)、二手房的所有信息等都是由中介掌握，即使到了最后和賣(mài)方的面談環(huán)節(jié)，也是由中介出面在中間斡旋，直到最后簽訂合同時(shí)才見(jiàn)到賣(mài)方。期待建立一個(gè)更加健康、規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。